Mietrecht
Wohnraummietrecht
Das Wohnraummietrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern von Wohnungen. Schon bei der Gestaltung und Prüfung eines Mietvertrags können Fragen zur Miethöhe, zu Betriebskosten, Kaution, Befristung, Untervermietung, Tierhaltung oder zur Nutzung einzelner Räume entstehen. Während des laufenden Mietverhältnisses stehen häufig Mieterhöhungen, Modernisierungsmaßnahmen, Mängel, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnungen oder die Durchsetzung vertraglicher Pflichten im Mittelpunkt.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei der Beendigung des Mietverhältnisses. Dazu gehören die Prüfung und Gestaltung ordentlicher und außerordentlicher Kündigungen, Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Pflichtverletzungen, Fragen zu Kündigungsfristen sowie die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung von Räumungs- und Herausgabeansprüchen. Ebenso kann zu prüfen sein, ob und mit welcher Begründung einer Kündigung widersprochen werden kann.
Typische anwaltliche Tätigkeiten
- Gestaltung und Prüfung von Wohnraummietverträgen und Nachträgen
- Mieterhöhungsverlangen, Mietpreisbremse und Fragen zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Betriebskosten, Kaution, Mängel, Mietminderung und Instandhaltung
- Modernisierung, Duldungsansprüche und Modernisierungsmieterhöhung
- Abmahnung, Kündigung, Räumung und Herausgabe der Wohnung
- Untervermietung, Gebrauchsüberlassung und sonstige mietvertragliche Nebenpflichten
Welche Rechte bestehen und welche Schritte sinnvoll sind, hängt regelmäßig von dem konkreten Mietvertrag, dem bisherigen Schriftverkehr und den tatsächlichen Umständen ab. Gerade bei Kündigungen, Mieterhöhungen und fristgebundenen Erklärungen ist eine frühzeitige Prüfung sinnvoll.
↑
Aktuelles
Die verlinkten Webseiten und Beiträge stehen untereinander in keinem Zusammenhang und haben keine Bezüge zueinander und lassen keine Rückschlüsse auf andere Gesellschaften und Personen zu.
Wohnraummietrecht
Mietpreisbremse
Wiederhergestellter Wohnraum kann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein
rr/Berlin 08.07.2026
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 01.07.2026 über die Reichweite einer Ausnahme von der Mietpreisbremse zu entscheiden. Gegenstand war Wohnraum in einem älteren Gebäude, der wegen erheblicher Schäden zeitweise nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar gewesen war. Die Räume wurden anschließend mit erheblichem baulichem Aufwand wieder dauerhaft bewohnbar gemacht. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Ausnahme für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnraum nicht zwingend einen vollständig neu errichteten Baukörper voraussetzt. Auch bereits vorhandene Räume können erfasst sein, wenn sie zuvor nicht mehr als Wohnraum nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand wieder zu Wohnzwecken hergestellt wurden. Maßgeblich ist damit nicht allein das Baualter des Gebäudes. Entscheidend sind vielmehr Zustand, Umfang der Wiederherstellung und der Zeitpunkt der erstmaligen erneuten Nutzung und Vermietung. Eine gewöhnliche Renovierung oder bloße Instandsetzung genügt hierfür nicht ohne Weiteres. Der Bundesgerichtshof hat den konkreten Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Für Vermieter und Mieter zeigt die Entscheidung, dass die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse bei umfassend wiederhergestelltem Wohnraum anhand der konkreten baulichen Vorgeschichte geprüft werden muss.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Untervermietung
Gewinnorientierte Untervermietung muss der Vermieter nicht gestatten
rr/Berlin 04.02.2026
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 28.01.2026 über die Grenzen eines Anspruchs auf Erlaubnis zur Untervermietung zu entscheiden. Grundsätzlich kann der Wunsch eines Mieters, die eigenen Wohnkosten durch eine teilweise Untervermietung zu reduzieren, ein berechtigtes Interesse darstellen. Das gilt nach der Rechtsprechung auch dann, wenn der Mieter wirtschaftlich nicht zwingend auf die Entlastung angewiesen ist. Die gesetzliche Regelung dient jedoch nicht dazu, dem Mieter aus der Wohnung eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen. Eine Untervermietung, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus auf Gewinnerzielung gerichtet ist, fällt deshalb nicht unter das geschützte Interesse. Im entschiedenen Fall lag die verlangte Untermiete deutlich über den eigenen Mietaufwendungen des Hauptmieters. Hinzu kam, dass die Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis fortgesetzt worden war. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass der Vermieter unter diesen Umständen nicht verpflichtet war, eine gewinnorientierte Untervermietung zu gestatten. Die fortgesetzte unerlaubte Gebrauchsüberlassung konnte im konkreten Fall eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses tragen. Für die Praxis ist daher zwischen einer nachvollziehbaren Kostenentlastung und einer auf Überschuss angelegten Untervermietung deutlich zu unterscheiden.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Energetische Modernisierung
Mieterhöhung setzt eine nachvollziehbare Prognose der Energieeinsparung voraus
rr/Berlin 02.04.2025
Der Bundesgerichtshof befasste sich mit Urteil vom 26.03.2025 mit einer Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung. Eine solche Mieterhöhung setzt voraus, dass durch die bauliche Veränderung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Maßgeblicher Zeitpunkt für diese Beurteilung ist die Abgabe der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten. Es kommt damit auf eine nachvollziehbare Prognose aus damaliger Sicht an. Nicht erforderlich ist, dass die Energieeinsparung bereits durch einen längeren Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs der konkreten Mieter nachgewiesen wurde. Das Gericht kann die baulichen Gegebenheiten bewerten und bei Bedarf sachverständige Hilfe heranziehen. Nach der Entscheidung dürfen dabei auch anerkannte Pauschalwerte in die Beurteilung einfließen. Voraussetzung bleibt, dass die erwartete Energieeinsparung gerade auf der durchgeführten baulichen Veränderung beruht. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind von einer energetischen Modernisierung abzugrenzen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass Vermieter die energetische Wirkung einer Maßnahme nachvollziehbar darlegen und Mieter die zugrunde gelegte Prognose im Streitfall überprüfen lassen können.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Betriebskosten
Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten vor Beauftragung
rr/Berlin 27.05.2026
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.05.2026 wichtige Maßstäbe zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten präzisiert. Ein Vermieter verletzt das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht bereits deshalb, weil er vor der Beauftragung einer Dienstleistung keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die beauftragte Leistung zu objektiv nicht marktgerechten oder überhöhten Preisen vergeben wurde. Zusätzlich muss feststehen, dass das Einholen von Vergleichsangeboten tatsächlich zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Der Bundesgerichtshof hat damit einer schematischen Pflicht des Vermieters zur Einholung mehrerer Angebote eine Absage erteilt. Zugleich bleibt der Vermieter verpflichtet, bei den auf den Mieter umgelegten Betriebskosten wirtschaftlich zu handeln. Der Senat stellte außerdem klar, dass auch Einwendungen des Mieters wegen eines behaupteten Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot grundsätzlich der gesetzlichen Einwendungsfrist bei Betriebskostenabrechnungen unterliegen. Für Vermieter bedeutet die Entscheidung mehr Rechtssicherheit bei der Vergabe laufender Dienstleistungen. Sie entbindet allerdings nicht von der Pflicht, erkennbar überhöhte oder unwirtschaftliche Kosten zu vermeiden. Im Streitfall kommt es deshalb auf die Marktgerechtigkeit der konkreten Kosten und die rechtzeitig erhobenen Einwendungen an.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Eigenbedarf
Vernünftiger und nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch kann Eigenbedarf tragen
rr/Berlin 01.10.2025
Der Bundesgerichtshof befasste sich mit Urteil vom 24.09.2025 erneut mit den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter bewohnte selbst eine Wohnung im selben Haus und wollte seine eigene Wohnung baulich verändern und anschließend veräußern. Während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft wollte er die ähnlich große vermietete Wohnung selbst nutzen. Das Berufungsgericht hatte den Sachverhalt im Wesentlichen als Verwertungsinteresse eingeordnet und die Räumungsklage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Betrachtung und hob die Entscheidung auf. Für das Merkmal des „Benötigens“ ist nicht erforderlich, dass der Vermieter auf die Wohnung zwingend angewiesen ist. Ein ernsthafter Eigennutzungswunsch kann genügen, wenn er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Die Gerichte dürfen prüfen, ob der Nutzungswunsch ernsthaft, plausibel und nicht rechtsmissbräuchlich ist, dürfen aber keine überhöhten Anforderungen an die Lebensplanung des Vermieters stellen. Ob die Kündigung im konkreten Fall letztlich wirksam war, musste die Vorinstanz nach der Zurückverweisung erneut prüfen. Für Vermieter unterstreicht das Urteil, dass auch eine veränderte persönliche Wohnplanung grundsätzlich einen beachtlichen Eigenbedarf begründen kann.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Kündigung
Schonfristzahlung heilt die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht
rr/Berlin 30.10.2024
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.10.2024 seine Rechtsprechung zur Schonfristzahlung bei Mietrückständen ausdrücklich bestätigt. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter wegen erheblicher Zahlungsrückstände fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Die Mieter glichen die Rückstände anschließend vollständig aus. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung kann nach dem Gesetz die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Für die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung gilt diese Heilungswirkung jedoch nicht. Der Bundesgerichtshof betonte, dass die gesetzliche Regelung insoweit eindeutig ist und nicht im Wege richterlicher Rechtsfortbildung auf die ordentliche Kündigung ausgedehnt werden darf. Ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, hängt weiterhin davon ab, ob die Voraussetzungen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung vorliegen. Die bloße Nachzahlung beseitigt diese Kündigung aber nicht automatisch. Das Urteil stärkt damit die Position von Vermietern, die bei erheblichen Mietrückständen neben der fristlosen Kündigung vorsorglich auch ordentlich kündigen. Gleichwohl bleibt stets eine Prüfung des konkreten Zahlungsverzugs, des Verschuldens und sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Mietkaution
Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen kann trotz Verjährung möglich bleiben
rr/Berlin 17.07.2024
Mit Urteil vom 10.07.2024 stärkte der Bundesgerichtshof die Sicherungsfunktion einer Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hatte gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch mit behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Wohnung aufgerechnet. Die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters war bei der späteren Aufrechnung bereits abgelaufen. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Verjährung einer Aufrechnung unter den Voraussetzungen des § 215 BGB nicht zwingend entgegensteht. Besonderes Gewicht legte der Senat auf die typische Sicherungsabrede einer Barkaution. Diese ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Vermieter seine Schadensersatzansprüche im Rahmen der Kautionsabrechnung zur Aufrechnung stellen können soll. Dies soll nicht allein daran scheitern, dass der Vermieter die Umwandlung des zunächst auf Naturalrestitution gerichteten Schadensersatzanspruchs in einen Geldanspruch nicht bereits innerhalb der kurzen Verjährungsfrist erklärt hat. Damit erhält die Kaution ihre praktische Funktion als Sicherungsmittel auch für Schäden an der Mietsache. Ob die behaupteten Schäden und die Höhe der Ansprüche tatsächlich bestehen, bleibt davon unberührt und muss gegebenenfalls bewiesen werden. Für Vermieter zeigt die Entscheidung zugleich, dass eine zeitnahe Dokumentation und Abrechnung nach Rückgabe der Wohnung weiterhin zweckmäßig bleibt.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Betriebskosten
Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
rr/Berlin 01.02.2023
Der Bundesgerichtshof konkretisierte mit Urteil vom 25.01.2023 die Darlegungs- und Beweislast beim Wirtschaftlichkeitsgebot für Betriebskosten. Ausgangspunkt ist, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters darstellt. Macht der Mieter wegen eines behaupteten Verstoßes Ansprüche geltend, muss grundsätzlich er das pflichtwidrige Verhalten des Vermieters darlegen und beweisen. War ein kostenverursachender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des konkreten Mietvertrags geschlossen worden, kann in seinem damaligen Abschluss gegenüber diesem Mieter noch keine Verletzung einer mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht liegen. Eine Pflichtverletzung kann jedoch später entstehen, wenn der Vermieter einen erkennbar ungünstigen Vertrag wirtschaftlich zumutbar hätte korrigieren oder kündigen können und dies unterlässt. Der Bundesgerichtshof verlangte damit eine konkrete Betrachtung der Handlungsmöglichkeiten während des Mietverhältnisses. Ein bloßer Hinweis auf allgemein niedrigere Durchschnittskosten genügt nicht ohne Weiteres für den Nachweis einer Pflichtverletzung. Für Vermieter ist insbesondere bedeutsam, dass nicht jede hohe Kostenposition automatisch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründet. Gleichwohl sollten laufende Dienstleistungsverträge auf erkennbare Unwirtschaftlichkeit überprüft werden. Die Entscheidung schafft damit klarere Maßstäbe für Streitigkeiten über die Höhe umgelegter Betriebskosten.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Betriebskosten
Wartung von Rauchwarnmeldern und Müllmanagement können umlagefähige Betriebskosten sein
rr/Berlin 12.10.2022
Der Bundesgerichtshof entschied am 05.10.2022 über mehrere in der Praxis häufig umstrittene Betriebskostenpositionen. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Mülltrennung und eine erforderliche Nachsortierung können als Kosten der Müllbeseitigung umlagefähig sein. Auch die regelmäßige Sicht- und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern kann als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist jeweils, dass die mietvertragliche Umlagevereinbarung die betreffende Kostenart erfasst. Der Senat unterschied die Wartungskosten ausdrücklich von den Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Mietkosten für die Geräte selbst hatte der Bundesgerichtshof nicht als umlagefähige Betriebskosten anerkannt. Die Entscheidung zeigt damit, dass bei Rauchwarnmeldern zwischen Anschaffung oder Anmietung einerseits und laufender Prüfung und Wartung andererseits zu unterscheiden ist. Auch bei einem externen Müllmanagement kommt es darauf an, ob tatsächlich laufende Leistungen im Zusammenhang mit der Müllbeseitigung erbracht werden. Für Vermieter ist eine klare mietvertragliche Regelung zu den umlagefähigen Betriebskosten besonders wichtig. Die Entscheidung bietet für zwei wiederkehrende Kostenarten eine praxisnahe Orientierung.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Wohnraummietrecht
Mietpreisbremse
Mietpreisbremse erfasst eine einvernehmliche Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nicht
rr/Berlin 05.10.2022
Der Bundesgerichtshof stellte mit Urteil vom 28.09.2022 klar, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich die Miethöhe bei Beginn eines Mietverhältnisses begrenzt. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter während des bereits laufenden Mietverhältnisses eine Mieterhöhung verlangt und die Mieter hatten dieser zugestimmt. Durch die Zustimmung kam nach Auffassung des Bundesgerichtshofs regelmäßig eine Vereinbarung über die neue Miethöhe zustande. Diese Vereinbarung bildete den Rechtsgrund für die anschließend gezahlte erhöhte Miete. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB über die Mietpreisbremse sind auf eine solche Mieterhöhungsvereinbarung während des laufenden Mietverhältnisses nicht anwendbar. Die Entscheidung trennt damit deutlich zwischen der Begrenzung der Ausgangsmiete bei Mietbeginn und späteren vertraglichen Änderungen der Miethöhe. Selbstverständlich müssen für ein Mieterhöhungsverlangen die jeweils einschlägigen mietrechtlichen Voraussetzungen beachtet werden. Das Urteil bedeutet daher nicht, dass jede beliebige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zulässig wäre. Für Vermieter ist aber bedeutsam, dass eine wirksam zustande gekommene spätere Mieterhöhungsvereinbarung nicht nachträglich allein anhand der Mietpreisbremse für die Anfangsmiete beurteilt wird. Die Entscheidung hat insbesondere für Mietverhältnisse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erhebliche praktische Bedeutung.
Autor und Ansprechpartner:Ralf Renner-Rechtsanwalt-
Mietrecht
Gewerberaummietrecht
Das Gewerberaummietrecht betrifft Mietverhältnisse über Räume, die zu geschäftlichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden, etwa Büros, Praxen, Ladenflächen, Gastronomie, Lager- oder Produktionsräume. Anders als im Wohnraummietrecht besteht in vielen Bereichen eine größere Vertragsfreiheit. Gerade deshalb kommt der sorgfältigen Gestaltung des Mietvertrags und seiner wirtschaftlichen Folgen besondere Bedeutung zu.
Typische Fragen betreffen Laufzeit und Verlängerungsoptionen, Kündigungsregelungen, Miete und Wertsicherung, Betriebskosten, Instandhaltung und Instandsetzung, Umbauten, behördliche Nutzungsvoraussetzungen, Konkurrenzschutz, Untervermietung, Rückbaupflichten und die Rückgabe der Mieträume. Auch die genaue Beschreibung des vereinbarten Nutzungszwecks kann für die Risikoverteilung zwischen den Vertragsparteien entscheidend sein.
Beratung und Vertretung
- Entwurf, Prüfung und Verhandlung von Gewerberaummietverträgen
- Nachträge, Optionsrechte, Laufzeiten und vorzeitige Vertragsbeendigung
- Mietanpassung, Index- und Staffelklauseln sowie Betriebskosten
- Mängel, Gebrauchstauglichkeit, Umbauten und Instandhaltung
- Kündigung, Räumung, Rückgabe und Durchsetzung offener Forderungen
- Außergerichtliche Verhandlungen und gerichtliche Vertretung
Bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen können einzelne Klauseln erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen entfalten. Eine rechtliche Prüfung sollte deshalb möglichst vor Unterzeichnung, bei späteren Vertragsänderungen und frühzeitig vor einer geplanten Kündigung erfolgen.
↑